学区房，凉了

　　子女教育，可能是家长最头疼的事了。

　　在一线城市，不少家长或许在还未有孩子的时分，就对子女教育做出了未来规划，其间最严重的事项，莫过于学区房。

　　学区房的天价，一平米10万，20万，30万，从没吓退过为子女教育操碎心的家长。卖掉大房子，交换一套老破小的学区房，这种比方并不罕见。

　　不过，这些令人拍案惊奇的的实际，或许就要完毕了。

　　文 | 房东经济学

　　来历 | 房东经济学（ID：SEALAX）

　　金错刀（ijincuodao）授权转载

　　“多校划片”正式来临北京西城区，这儿是全北京教育资源最会集最优质的当地，意味着一套房确认一个学区的年代完毕了，学区房价值面对重估。

　　4月30日，北京市西城区教育委员会发布《关于西城区2020年责任教育阶段入学作业的施行定见》，西城区将施行多校划片入学，音讯一出，引发轰动。

　　文件中值得重视的内容包含：

　　（1）自2020年7月31日后，西城区购房并获得房子产权证书的家庭适龄子女申请入小学时，不再对应挂号入学划片校园，悉数以多校划片方法在学区或相邻学区内入学。

　　（2）自2020年起，西城区将对适龄儿童入学挂号地址及就读校园施行记载，自该房产地址用于挂号入学之年起，原则上六年内只供给一个挂号入学学位(契合国家生育方针的在外)。

　　（3）自2020年7月31日后户籍从本市其他区迁入西城区的适龄儿童申请入小学时，将不再对应挂号入学划片校园，悉数以多校划片方法在学区或相邻学区内入学。

　　西城区相关文件（主页）

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　　影响有多大

　　首要咱们谈谈“多校划片”的意义，“多校划片”指的是一个小区对应多个校园。它会将热门小学、初中涣散至每个片区，保证各片区之间大致均衡。在具体操作中，施行多校划片将经过随机派位方法分配热门校园招生名额。

　　换句话说，有了“多校划片”，学区房的价值将大打折扣，在“多校划片”的影响下，学区房再也无法保证业主的孩子能够就读最好的校园了。

　　在北京，“多校划片”的变革现已进行了好几年了，北京其他具有优质区域如海淀区、东城区早在2018年就进入了“多校划片”年代。但西城一向没有选用“多校划片”，依然能够凭仗一套房100%确认优质教育资源，因而西城区的学区房被商场视为北京最硬核的学区房。

　　就在2020年4月24日，我与一位北京的老朋友吃饭，其时咱们正好聊到了北京学区房的论题，他告诉我到西城区的“多校划片”教改为何迟迟无法推动，最大的原因便是既得利益者阻遏。

　　西城区最初想推动“多校划片”的时分遇到了普通人不可思议的阻力，直接有老干部闯到区教委办公室来捣乱，他们给作业人员大谈革命精神、乃至有人当着作业人员的面在办公室里大小便...

　　你很难幻想这种行为是出自现已退休的体系内人士和坐拥千万房产的西城居民，或许这些人的痞子气是不会跟着身份和身价的进步而消失的。

　　但换位考虑，假设你是他们，你也会抓狂，西城区的房子总价马马虎虎上千万，其间有很大的价值成分便是固定的学区，一旦学区被打散，只需房价10%的动摇便是100万的不同。

　　假设一套学区房价值1000万，有200万是学区溢价，曩昔100%能够进入尖端校园，现在抽签只要1/5的机遇进入，那么200万学区溢价就只剩40万了，整套房子的价值蒸腾160万。

　　因为西城区曩昔迟迟没上“多校划片”，这使得人们逐渐以为西城的特别是理所应当的，有了这种预期，这次音讯给商场带来的心里冲击就会更大。

　　果然如此，“多校划片”让学区房业主产生了惊惧心情，放盘量呈现明显添加。从4月30号下午出方针至5月1号晚间。月坛区域一共挂号了64套房源，其间育民小学房源挂号了33套房源，其间库存房源降价12套。

　　西城区二手房从业者王冰表明，“音讯出来后，西城客户群直接炸了。许多持有房产的业主，马上想到价格会跌，第一时间出来挂房，赶在7月31号之前卖个好价格，挂牌价比最近成交价低了几十万不止。”

　　西城区迈出这一步，意味着教改战胜了既得利益者的阻挠，使得公立教育资源愈加均衡相等，是一件功德。

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　　教改方向

　　各个城市教改一向在进行、从来没中止，尽管各地教改的不确认很强，但咱们要看清其趋势不会太难。

　　紧记，我国是一个社会主义国家，教改不管怎么改，表面上必定仍是会考虑公正的。

　　国家不可能听任学区房万无一失地确认优质学区，以至于学区溢价飙升，终究导致只要少部分买得起学区房的人才有资历享用优质公立教育资源。

　　公立教育资源永远是不分贫富贵贱地为全民福祉而服务的，它自身就应当力求公正和均衡。但“多校划片”的均衡办法仅仅处理分配问题，却不能添加稀缺的教育资源，这时就需求商场来弥补了。

　　公立资源是勃然大怒的，私立资源是供有条件的人挑选的。在美国和欧洲，不管是基础教育仍是高等教育，最强的校园都是私立校园，这也会是咱们未来开展的方向，在公立教育资源的基础上，我国的私立教育也有很大开展空间：心爱有人乐意花大几百万乃至上千万买学区房给孩子读书，那一年只花小几十万的私立校园岂不是更好？忧虑私立校园没有好教师？不必忧虑，膏火摆在这儿呢，重金之下必有勇夫，在高价格下，好私校和洽教师必定会越来越多，这是商场的必然规律。

　　我国有些城市的教育商场化做的就不错，比方上海，上海的学区房溢价低于北京、广州和深圳，原因安在？因为上海的教育商场化做得好，产品和资源的定价是由商场决议的，学区房溢价过高，天然导致更多人挑选私立校园或出国读书。

　　上海部分私立校园的年度膏火

　　实际上，即便教改不推动“多校划片”，学区房的高溢价也是强弩之末。究竟，净值高人群要么早有学区房、要么有才能上私校、要么出国，你不太可能让真实的有钱人花大钱去接盘一个充溢不确认性的老破小，追捧的大都是才能不到位但敢加杠杆的；另一方面，教育产业化也在推动中，不断为城市供给新的优质教育资源并下降公立学区溢价。

　　需求供认的是，衡量不同城市学区房的合理溢价是一个难度很高的事，因为各个城市的教育资源总量，教育商场化水平以及房价水平都有很大不同，但有一点趋势是能够确认的，那便是跟着公立资源的均衡化和教育的商场化，学区的溢价将在未来逐渐下降。

　　让教育的开支回归教育自身，让有条件的家长找尖端私校，别让人们以教育的名义在学区房上博傻投机。

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　　出资确认性

　　这件事中最惨的人不是那些西城老居民，而是那些刚刚掏空“六个钱包”上车西城学区房的新业主。看到跌落的房价，又承受着月供的压力，那种失望恐怕现已无法用言语来表达了，这也给了咱们所有人以警示。

　　学区资源是房产可变度最高的资源，一纸红头教改文件就能让一个只要教育资源的老破小崩盘，这种事在其他城市以及北京其他当地都发生过。西城仅仅来得比较晚，来得比较超预期罢了。

　　而相比较之下，一套房子所享用的基础设施配套、工作密度、房子质量和户型是不会被人为改动的，所以在买房时，应该取不变价值而避变化危险。因为钱是你辛辛苦苦赚来的，作为财物的持有者，咱们最想要永远是安稳且清晰的规矩，最不想要的是自己的财富随时受制于其他人的决议计划。

　　我国的优势之一在于全国一盘棋，北京作为首都，往往是方针先行者，“多校划片”在北京敏感度最高的西城区得到执行后，必然向其他城市推动。西城区的“多校划片”不只仅代表区域内学区房凉了，更预示着其他城市学区溢价过高的学区房即即将凉。

　　以深圳为例，近一年来深圳学区房近乎张狂，现在百花小学+试验中学学区的部分学区房来说，有23.5平米的房子卖到710万，一平米超30万，这个单价现已超越北京西城区，但其对应的教育资源不如西城区。

　　深圳部分学区房价格一览

　　不管在哪个城市，关于这类因为学区而被爆炒起来的房子，假设你是有潜在需求的家长，主张你在购房机遇和公立私立之间的挑选上酌量一再；假设你是业主，看好机遇就跑吧，有钱的傻子现已不多了。

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